Mandarin Garden 3: Giá trị nào có ngay, giá trị nào phải chờ?

Người mua bất động sản thường thanh toán ở hiện tại nhưng lại được thuyết phục bằng một bức tranh của tương lai. Công viên sẽ thuận tiện hơn, khu vực sẽ đông đúc hơn, dịch vụ sẽ hoàn thiện và hạ tầng sẽ giúp việc di chuyển nhanh hơn.

Những thay đổi đó có thể xảy ra. Nhưng chúng không có cùng mức độ chắc chắn, không hoàn thành cùng thời điểm và cũng không tạo giá trị giống nhau cho mọi căn hộ.

Một con đường đã vận hành khác với một tuyến đang thi công. Một công viên đã có thể sử dụng khác với một lối tiếp cận chưa xác định. Một mặt bằng đã được công bố chi tiết khác với cơ cấu căn hộ mới ở mức dự kiến.

Vì vậy, trước khi hỏi dự án có tiềm năng hay không, người mua nên mở hai sổ cái riêng.

• Sổ cái thứ nhất: những tài sản và lợi ích đã hiện hữu.
• Sổ cái thứ hai: những lợi ích phải chờ thêm một điều kiện trong tương lai.

Vì sao cần tách hai sổ cái?

Khi mọi lợi thế được đặt chung trong một bài giới thiệu, người đọc dễ cảm thấy tất cả đều đã tồn tại với mức độ chắc chắn tương đương.

Trong thực tế, một dự án có thể đồng thời chứa bốn trạng thái:

1. Đã tồn tại và đang sử dụng.
2. Đã có thông tin nhưng chưa hoàn thiện.
3. Đang triển khai và có thể theo dõi tiến độ.
4. Mới là kỳ vọng hoặc chưa đủ dữ liệu xác nhận.

Nếu không tách riêng, người mua có thể trả mức giá hôm nay cho một lợi ích chỉ xuất hiện sau nhiều năm hoặc thậm chí không phù hợp với chính lịch sống của mình.

Khi nghiên cứu Mandarin Garden 3, cách đọc thận trọng là không hỏi dự án “có gì”, mà hỏi từng yếu tố đang ở trạng thái nào.

Sổ cái thứ nhất: tài sản đã hiện hữu

Đây là những yếu tố người mua có thể tới khảo sát, đo thời gian, chụp ảnh hoặc sử dụng ngay tại thời điểm đánh giá.

Chúng có thể gồm:

• Vị trí khu đất.
• Đường giao thông đang vận hành.
• Công viên và mặt nước đã tồn tại.
• Khu dân cư và dịch vụ đã hoạt động.
• Khoảng cách thực tới nơi làm việc.
• Điểm xe buýt và phương tiện đang sử dụng.
• Thời gian di chuyển trong giờ cao điểm.

Giá trị hiện hữu có một ưu điểm lớn: người mua không cần tin vào lời mô tả. Họ có thể tự kiểm chứng.

Vị trí trên đường Đỗ Mười

Vị trí khu đất là một giá trị hiện hữu. Người mua có thể tới khu vực, quan sát các hướng ra vào và đo hành trình tới những nơi mình thường sử dụng.

Nhưng vị trí hiện hữu không đồng nghĩa toàn bộ trải nghiệm giao thông tương lai đã rõ.

Người mua vẫn cần phân biệt:

• Vị trí khu đất đã xác định.
• Cổng ra vào dự án.
• Lối xuống hầm.
• Hướng di chuyển của từng tòa.
• Thời gian từ căn hộ ra đường chính.

Chỉ yếu tố đầu tiên có thể được quan sát đầy đủ trước khi thiết kế vận hành được hoàn thiện.

Các tuyến giao thông đang sử dụng

Đường Đỗ Mười, Vành đai 3 và các tuyến kết nối khu vực đã tạo nên mạng lưới giao thông hiện tại.

Người mua có thể đo:

• Thời gian tới Hoàn Kiếm.
• Thời gian tới Cầu Giấy.
• Khả năng đi về phía Nam.
• Khả năng kết nối Hưng Yên và khu vực phía Đông.
• Độ biến động trong giờ cao điểm.

Đây là dữ liệu có giá trị hơn thời gian quảng cáo, bởi nó phản ánh đúng hành trình của từng gia đình.

Công viên Yên Sở

Công viên và hệ thống mặt nước khu vực là tài sản đã hiện hữu ở cấp đô thị.

Tuy nhiên, người mua cần tách hai phần:

• Công viên đã tồn tại: giá trị hiện hữu.
• Khả năng cư dân đi bộ thuận tiện từ từng tòa tới công viên: cần tiếp tục kiểm chứng.

Một không gian xanh lớn ở gần tạo tiềm năng sử dụng, nhưng giá trị hàng ngày phụ thuộc lối đi, điểm sang đường, khoảng cách từ sảnh và thói quen của gia đình.

Dịch vụ đang hoạt động trong khu vực

Chợ, cửa hàng, trường học, bệnh viện và dịch vụ đã vận hành có thể được đưa vào sổ cái hiện hữu.

Nhưng chỉ nên ghi nhận những địa điểm đáp ứng ba điều kiện:

• Gia đình thực sự có nhu cầu.
• Hành trình tiếp cận phù hợp.
• Dịch vụ có khả năng thay thế nơi đang sử dụng.

Một trung tâm thương mại hoặc trường học nằm trong bán kính quảng cáo nhưng ngược hướng đi làm có thể tạo ra ít giá trị hơn một cửa hàng nhỏ nằm đúng hành trình hàng ngày.

Sổ cái thứ hai: tài sản kỳ vọng

Sổ cái này chứa những lợi ích cần ít nhất một điều kiện chưa hoàn thành.

Ví dụ:

• Dự án phải xây xong.
• Căn hộ phải được bàn giao đúng tiêu chuẩn.
• Đơn vị quản lý phải vận hành tốt.
• Khu thương mại phải có khách thuê.
• Hạ tầng phải hoàn thành.
• Khu vực phải hình thành đủ dân cư.
• Thị trường thuê phải xuất hiện tệp khách thực.

Tài sản kỳ vọng không đồng nghĩa với tài sản không có giá trị. Nó chỉ cần được định giá với mức chiết khấu phù hợp với thời gian và rủi ro.

Ba trạng thái thay vì chỉ có “có” và “chưa có”

Để tránh đánh giá quá cứng nhắc, có thể chia các yếu tố thành ba trạng thái.

Bảng phân loại 15 yếu tố của Mandarin Garden 3

Bảng dưới đây là khung kiểm tra. Trạng thái cụ thể cần được cập nhật theo dữ liệu tại thời điểm người mua ra quyết định.

Bảng này không nhằm phủ nhận tiềm năng dự án. Mục tiêu là ngăn người mua gộp một con đường đã có với một mức giá thuê chưa từng hình thành vào cùng một mức độ chắc chắn.

Cách định giá tài sản đang làm

Một hạng mục đang triển khai có thể được ghi nhận theo công thức tư duy:

Ví dụ giả định:

• Một tiện ích được gia đình định giá 200 triệu đồng trong toàn thời gian sử dụng.
• Khả năng hoàn thiện đúng mức kỳ vọng được đánh giá 80%.
• Vì phải chờ ba năm, gia đình dùng hệ số thời gian 70%.

Giá trị đã điều chỉnh:

Con số chỉ minh họa cách suy nghĩ. Mỗi gia đình có thể đặt hệ số khác nhau tùy mức độ quan trọng và khả năng tài chính.

Không nên định giá tương lai bằng giá trị tối đa

Một trong những sai lầm phổ biến là sử dụng kịch bản tốt nhất làm kịch bản cơ sở.

Ví dụ:

• Tiện ích hoàn thành đúng thời gian.
• Chất lượng vận hành đạt mức cao.
• Khu vực tăng dân số nhanh.
• Giá thuê tốt.
• Giá bán lại tăng mạnh.

Năm điều kiện này có thể cùng xảy ra, nhưng người mua không nên mặc định tất cả đều chắc chắn.

Nên lập ba kịch bản:

Quyết định mua nên tồn tại được trong kịch bản thận trọng và hợp lý trong kịch bản cơ sở.

Giá trị hiện hữu nào có thể bị đánh giá quá cao?

Không phải yếu tố đã tồn tại đều tạo giá trị như nhau cho mọi người.

Công viên đã có nhưng gia đình ít sử dụng

Nếu các thành viên ít hoạt động ngoài trời, công viên tạo giá trị thấp hơn với một gia đình chạy bộ hàng ngày.

Đường lớn đã có nhưng nơi làm việc ngược hướng

Mạng lưới giao thông tốt không giúp nhiều nếu hành trình chính vẫn phải đi qua các điểm ùn tắc hoặc quá xa.

Dịch vụ có sẵn nhưng không phù hợp

Trường học, chợ hoặc bệnh viện ở gần chỉ có giá trị khi phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả.

Khu vực đông đúc nhưng thiếu riêng tư

Mật độ dịch vụ cao có thể đi kèm tiếng ồn, giao thông và áp lực đỗ xe.

Vì vậy, “có ngay” chỉ phản ánh mức độ chắc chắn, không tự động phản ánh mức độ quan trọng.

Giá trị kỳ vọng nào đáng được ghi nhận nhiều hơn?

Một lợi ích tương lai có thể được ghi nhận cao hơn khi:

• Đã có hồ sơ rõ.
• Đang thi công thực tế.
• Có mốc thời gian theo dõi được.
• Không phụ thuộc quá nhiều bên thứ ba.
• Tác động trực tiếp tới đời sống người mua.
• Có phương án thay thế nếu chậm tiến độ.

Ví dụ, mặt bằng căn hộ được thể hiện trong hồ sơ và gắn với hợp đồng có độ chắc chắn cao hơn một dự báo về giá thuê sau bàn giao.

Bảng câu hỏi cho mỗi lời hứa tương lai

Tiến độ xây dựng và tiến độ tạo giá trị không giống nhau

Một công trình hoàn thành phần thô chưa có nghĩa người mua đã nhận được toàn bộ giá trị.

Dòng thời gian có thể gồm:

1. Thi công công trình.
2. Hoàn thiện căn hộ và khu chung.
3. Bàn giao.
4. Cư dân bắt đầu về ở.
5. Dịch vụ thương mại xuất hiện.
6. Cộng đồng ổn định.
7. Thị trường thuê và chuyển nhượng hình thành.

Mỗi giai đoạn tạo ra một lớp giá trị khác nhau.

Người mua để ở có thể bắt đầu nhận giá trị khi căn hộ được bàn giao và sử dụng. Nhà đầu tư cho thuê còn phải chờ tệp khách, mức giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Hai người mua có thể định giá cùng một tương lai khác nhau

Người mua để ở lâu dài

Có thể chấp nhận chờ cảnh quan, cộng đồng và dịch vụ hoàn thiện nếu tài chính an toàn và căn hộ đáp ứng nhu cầu chính.

Người cần chuyển vào ở sớm

Phải ưu tiên tiến độ bàn giao, trường học, giao thông và dịch vụ đã tồn tại. Lợi ích xa hơn có trọng số thấp.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy

Nhạy cảm với tiến độ hơn vì mỗi tháng chậm có thể kéo dài chi phí vốn và thời gian chưa có doanh thu.

Người mua căn nhà thứ hai

Có thể chờ lâu hơn, nhưng phải tính chi phí cơ hội của khoản vốn bị giữ.

Do đó, không có một tỷ lệ chung giữa giá trị hiện tại và kỳ vọng cho mọi người mua.

Khung phân bổ giá mua

Người mua có thể thử chia tổng số tiền dự kiến thành ba phần:

Nếu phần trả cho kỳ vọng quá lớn, người mua cần yêu cầu mức độ chứng minh tương ứng cao hơn.

Dấu hiệu đang trả tiền quá sớm cho tương lai

Nên thận trọng khi:

• Giá bán được giải thích chủ yếu bằng hạ tầng chưa hoàn thành.
• Khả năng tăng giá là lý do chính để mua.
• Tiêu chuẩn bàn giao chưa rõ nhưng giá đã phản ánh định vị cao.
• Tiện ích được mô tả nhiều nhưng thiếu diện tích và lịch hoàn thành.
• Giá thuê dự kiến không dựa trên tài sản tương đương.
• Người mua phải vay lớn trong thời gian chưa sử dụng được tài sản.
• Mọi kịch bản đều giả định khu vực phát triển thuận lợi.

Trường hợp không phù hợp với người ít khả năng chờ đợi

Một dự án đang hình thành có thể không phù hợp nếu người mua:

• Cần chuyển vào ở trong thời gian ngắn.
• Không có nơi ở thay thế ổn định.
• Đang chịu đồng thời tiền thuê và lãi vay.
• Cần dòng tiền cho thuê sớm.
• Không chấp nhận rủi ro điều chỉnh tiến độ.
• Con sắp vào học và cần địa chỉ sống chắc chắn.
• Phần lớn giá trị kỳ vọng chưa có dữ liệu xác nhận.

Trong trường hợp này, một dự án đã vận hành có thể đắt hơn trên mỗi mét vuông nhưng lại ít rủi ro thời gian hơn.

Trường hợp có thể chấp nhận chờ

Việc mua ở giai đoạn đang triển khai có thể hợp lý hơn khi:

• Người mua có nơi ở hiện tại ổn định.
• Dòng tiền không phụ thuộc việc cho thuê ngay.
• Thời gian dự kiến sở hữu dài.
• Giá mua phản ánh đúng giai đoạn dự án.
• Các giá trị hiện hữu đã đủ đáp ứng nhu cầu chính.
• Lợi ích tương lai chỉ là phần cộng thêm.
• Người mua có quỹ dự phòng cho trường hợp chậm.

Không nên cộng hạ tầng tương lai hai lần

Một rủi ro định giá khác là cùng một hạ tầng được tính hai lần:

• Lần thứ nhất trong mức giá bán hiện tại.
• Lần thứ hai trong dự báo tăng giá sau khi hạ tầng hoàn thành.

Nếu thị trường đã phản ánh phần lớn kỳ vọng vào giá hôm nay, dư địa tăng thêm khi công trình hoàn thiện có thể thấp hơn tưởng tượng.

Người mua cần hỏi:

• Giá hiện tại đã cao hơn khu vực bao nhiêu?
• Phần chênh đang được giải thích bằng yếu tố nào?
• Yếu tố đó đã hoàn thành hay chưa?
• Khi hoàn thành, còn thông tin mới nào chưa được thị trường biết?

Vai trò của tiến độ cập nhật

Tiến độ không chỉ dùng để xem công trường có đang thi công hay không. Nó giúp chuyển từng yếu tố từ sổ kỳ vọng sang sổ hiện hữu.

Ví dụ:

Bước tiếp theo: cập nhật lại hai sổ cái theo từng mốc

Hai sổ cái không nên được lập một lần rồi giữ nguyên. Mỗi khi có hồ sơ, ảnh công trường hoặc chính sách mới, người mua cần chuyển đúng yếu tố sang trạng thái mới.

Trang thông tin Mandarin Garden 3 Yên Sở có thể được dùng để tiếp tục kiểm chứng:

• Tiến độ thi công thực tế.
• Mặt bằng CT1 và CT2.
• Diện tích từng loại căn.
• Tiêu chuẩn bàn giao.
• Chính sách giá và thanh toán.
• Đơn vị quản lý.
• Phí vận hành.
• Chỗ đỗ xe.
• Vị trí cổng ra vào.
• Lối tiếp cận Công viên Yên Sở.

Mỗi dữ liệu mới nên trả lời một câu hỏi cụ thể, thay vì chỉ làm bức tranh dự án trở nên hấp dẫn hơn.

Mẫu hai sổ cái dành cho người mua

Kết luận: tương lai chỉ nên là phần thưởng, không phải điều kiện để quyết định đúng

Một dự án đang phát triển luôn chứa cả giá trị hiện tại và giá trị tương lai.

Giá trị hiện hữu của Mandarin Garden 3 có thể được tìm thấy trong vị trí Yên Sở, đường Đỗ Mười, mạng lưới giao thông đang hoạt động, Công viên Yên Sở và hệ thống dịch vụ đã hình thành trong khu vực.

Những giá trị khác cần thêm thời gian:

• Căn hộ hoàn thiện thực tế.
• Chất lượng bàn giao.
• Tiện ích nội khu.
• Khả năng vận hành.
• Dòng tiền cho thuê.
• Mức độ hình thành cộng đồng.
• Khả năng tăng giá.

Không có gì sai khi trả tiền cho tiềm năng. Bất động sản luôn chứa một phần kỳ vọng.

Điều quan trọng là người mua phải biết mình đang trả bao nhiêu cho phần đã có và bao nhiêu cho phần còn phải chờ.

Nếu giá trị hiện hữu đã đủ để giải quyết nhu cầu ở, đi lại và tài chính, tương lai trở thành phần thưởng.

Nếu quyết định chỉ hợp lý khi mọi hạ tầng, tiện ích, giá thuê và giá bán lại đều phát triển đúng kịch bản tốt nhất, người mua đang phụ thuộc quá nhiều vào những biến chưa kiểm soát.

Vì vậy, trước mỗi thông tin mới, hãy hỏi yếu tố đó thuộc sổ cái nào.

Khi một lời hứa chuyển thành công trình có thể quan sát, một mặt bằng có thể đo hoặc một dịch vụ có thể sử dụng, giá trị mới thực sự bước từ kỳ vọng sang hiện hữu.